Huisje kopen?

imagesGezellig………

Wat is er leuker om in het gezellige Nederland comfortabel te wonen in je eigen huisje? Dat doen
heel erg veel Nederlanders, want wij hebben hier behoorlijk wat koopwoningen. Is daar iets mis mee? Nee, natuurlijk niet! In 2013 woont 59% van de Nederlanders in een koopwoning.

Geld lenen

Niet iedereen, maar toch wel de meeste mensen hebben dan wat geld nodig van de bank en ga je winkelen voor een gunstige hypotheek. Tot een aantal jaren geleden ging dat redelijk makkelijk, wel moest je natuurlijk even opletten hoeveel je maandelijks kunt missen voor een huis. Kopers van huizen zijn niet achterlijk, dus liet je dat gedegen uitrekenen.

Bankencrisis

Zo rond het jaar 2008 kwamen banken in moeilijkheden. De aanleiding was de ingestorte huizenmarkt in de USA en dat kreeg ook gevolgen voor Europese banken omdat zij ook deden aan hypotheken in de USA. Het probleem is vergroot en voorts onduidelijk geworden door het handelen van banken onderling doordat ze met elkaar leningen bundelden, opknipten en weer elders doorleenden. Deze situatie in samenhang met belangen van aandeelhouders, bovenmatige salariëringen in de bankentop en ongetwijfeld wat meer foute zaken heeft geleid tot een situatie dat banken een beroep moesten doen op hulp van de overheid. Er werd, volgens mij ten onrechte, een bank aangekocht door de overheid (ABN) en andere banken kregen in verschillende mate steun. Uiteraard is het terecht als om steun wordt gevraagd aan de overheid de overheid inspraak en zekerheden wil en vervolgens maatregelen wenst om herhaling te voorkomen. Dat kan betekenen het saneren van of voorzieningen treffen voor dubieuze debiteuren, uitkeringen van dividend opschorten tot steun is ingelost, het saneren van overbetaalde bestuurders en functionarissen, etc.

Binnenlandse hypotheken

De bankcrisis is niet veroorzaakt door de binnenlandse hypotheekdebiteuren. Was daar dan niets mee aan de hand? Jazeker wel! Ook in Nederland zakte de huizenmarkt in, waardoor hypotheken “onder water” kwamen te staan. Volgens CBS zijn er in Nederland 7.6 miljoen koopwoningen, waarvan er 1,0 miljoen onder water staan. Hoeveel van deze “onderwater hypotheken” vervolgens weer leiden tot restschuldsituaties is kennelijk niet goed bekend. Uiteraard is dit allemaal erg vervelend voor mensen die op enigerlei wijze gedwongen zijn hun huis te verkopen en dan met een “restschuld” blijven zitten. Mijns inziens terecht oordeelde de rechtbank Amsterdam dat de banken niet verantwoordelijk zijn voor de restschuld, dus blijft de (ex)huizenbezitter gedupeerd achter. Maar huizen kopen en geld lenen is moet toch echt de verantwoordelijkheid zijn van de koper. Het is mij dus niet bekend hoeveel procent van alle huizenbezitters in een situatie van een restschuld terecht komen, maar ik neem aan toch maar een klein deel. De exCEO van de ING, Jan Hommen, verklaarde kort voor zijn vertrek dat hij geen reden zag voor paniek bij zijn hypotheekdebiteuren, immers betaalde 99% van zijn klanten keurig op tijd de rente en bij herstel van de huizenmarkt, en die is er inmiddels, lost het probleem zich van zelf op. Ondanks dit alles meende de politiek te moeten ingrijpen met regelgeving bij hypotheekverstrekking door banken met als toezichthouder waakhond de AFM.

De nieuwe praktijk

Als je wilt verhuizen is dat niet meer zo eenvoudig. Er zijn mensen die gewoon een ander plekje willen, er zijn er ook die nog lang vastzitten aan een hoge rente en om die reden willen verhuizen. Niet zo gek als je nog 15 jaar moet tegen krap 5% in een situatie dat de huidige rente zo rond 2% zal zijn. Het is tenslotte fijn om goedkoper te gaan wonen en ook is het goed voor je algehele bestedingsruimte en daarmee goed voor de debiteurenpositie bij banken. Maar dan de teleurstelling als blijkt dat na verkoop oude woning en aflossing daarop rustende hypotheek ineens veel minder geleend kan worden bij de bank. Even een tweetal voorbeelden:

  • Twee jongelui hebben allebei een drietal jaren een eigen woning, de een met een hypotheek van € 170.000 en de ander met een hypotheek van € 240.000, samen dus nu € 410.000 met een maandlast die beiden los van elkaar in hun eigen huishouding steeds keurig betaalden. De maandlast is dan de rente van 5,05% plus de deelaflossing via annuïteit. Men besluit samen te gaan wonen en dan liefst in een nieuw gezamenlijk huis en dus werd een afspraak gemaakt bij de hypotheekadviseur. Op basis van de nieuwe regelgeving kunnen ze samen bij gelijkblijvend inkomen nu niet meer lenen dan € 350.000 en dan tegen de actuele marktrente 10 jaar vast 1,8%. Dus ondanks het feit dat ze samen 3,25% (is € 13.325 bruto per jaar) minder gaan betalen moeten ze toch € 60.000 minder gaan lenen. Natuurlijk, de rente kan op gaan lopen in de komende jaren, maar voorlopig de eerste 10 jaar niet. Ook kan gekozen worden voor 20 jaar vast, dan zal het rond 2,5% zijn, en wordt het risico van wisselende rentetarieven vrijwel uitgesloten.
  • Twee wat oudere echtelieden wonen nu in een huis met een marktwaarde van  € 1.4000.000, hebben € 850.000 aan resterende hypotheekschuld met een rente nog voor 12 jaar van 4,95%. Hoewel de hypotheek aflossingsvrij is loste men fors af op de oorspronkelijke hoofdsom, daar was kennelijk in het huishoudbudget alle ruimte voor. Ingegeven door de hoge rentelast besloot men eens wat rond te kijken en jawel, een nieuwe uitdaging is voorhanden. Men wil nu een pand aankopen voor € 1.100.000 en daar voor € 300.000 aan verbouwen. In de omstandigheid dat het inkomen nu hoger is dan destijds en in een situatie dat er vrijwillig is afgelost stapte men monter naar de hypotheekadviseur. Viel tegen, want de bestaande restschuld ad € 850.000 kan niet meer worden geleend, het wordt maximaal € 780.000 tegen 10 jaar vast 1.8%. Er is nu prachtige software voor hypotheekadviseurs om de door de AFM bewaakte berekeningen te maken.

Steeds meer bemoeit de overheid zich met de persoonlijke keuzes van burgers en ondermijnt daarmee in toenemende mate de eigen verantwoordelijkheid. Door regelgeving wordt die verantwoordelijkheid dan overgenomen door de overheid, lees politiek. Los van het feit dat dit frustrerend is voor de gemiddelde burger is het nadrukkelijk de vraag of die verantwoordelijkheid bij de politiek in goede handen is. Juist de politiek kan slecht op de winkel passen en erg slecht met geld omgaan, zie de in de afgelopen decennia jaarlijks opgelopen staatschuld. De gemiddelde huizenbezitter heeft toch meer dekking voor zijn schuld dan de overheid voor de staatschuld.

De behoefte van de politiek om mensen te dwingen hun hypotheek af te lossen, ook in het geval er meer dan voldoende dekking is, kan natuurlijk ook een andere reden hebben. Door schulden laag te houden en mensen te verplichten om af te lossen ontstaat er meer vermogen op latere leeftijd. Immers als je je geld via aflossingen in stenen moet stoppen kun je er niet van op vakantie of een dure auto rijden. Vermogen op latere leeftijd zorgt voor betalingscapaciteit voor de steeds duurder wordende zorg. Een aantrekkelijke politieke oplossing voor de (mede)financiering van de zorgkosten.

 

2 reacties op “Huisje kopen?

  1. De hypotheekregels zijn inderdaad op veel fronten érg krom. Je ziet dat ook met huurwoningen: als je iets wilt huren, dan is er geen enkele maximale limiet en betaal je bijvoorbeeld 900 euro per maand, maar hetzelfde huis als koopwoning mag niet want regels, terwijl de hypotheek maar 500 euro zou zijn. Echt bezopen. Er wordt -verplicht- vrijwel álleen maar gekeken naar inkomsten. En bijvoorbeeld nauwelijks naar vermogen. Want tja: ‘vermogen kan zomaar weg zijn.’ Ja, je baan ook. Betalingsverleden, inkomstenpatronen uit het verleden etc. zouden ook meegenomen moeten worden. En als in een nieuwe situatie zoals uit dat eerste voorbeeld dat je geeft voortkomt dat de totale lasten per maand minder zouden zijn, zou dat ook moeten mogen. Het systeem zou wel complexer worden, maar ook eerlijker en logischer dan nu hopelijk.

Geef een reactie